Haus kaufen in Italien: der Ratgeber

Ein eigenes Haus in Italien, in der Toskana, in Ligurien oder am Gardasee, das ist für viele Deutsche mehr als ein Traum. Der Kauf ist grundsätzlich unkompliziert: Als EU-Bürger kaufst du in Italien mit denselben Rechten wie ein Italiener, einen Wohnsitz vor Ort brauchst du dafür nicht. Trotzdem läuft der Ablauf anders als in Deutschland, und ein paar Fallstricke können teuer werden. Dieser Ratgeber führt dich durch den kompletten Kaufprozess, nennt dir die Nebenkosten mit konkreten Zahlen und zeigt dir, worauf du bei einer italienischen Immobilie wirklich achten musst.

In 6 Schritten zum Haus in Italien

Von der Suche bis zur Schlüsselübergabe vergehen in der Regel zwei bis vier Monate. So sieht der Weg aus:

1. Codice Fiscale beantragen. Die italienische Steuernummer ist die Grundvoraussetzung für jeden Kauf. Ohne sie kannst du keinen Vertrag unterschreiben und kein Konto eröffnen. Du bekommst sie kostenlos bei der Agenzia delle Entrate oder über ein italienisches Konsulat in Deutschland.

2. Immobilie suchen. Die meisten Objekte laufen über einen Makler (agente immobiliare). Wichtig: In Italien vertritt der Makler oft beide Seiten und kassiert von Käufer und Verkäufer. Achte darauf, dass er im Handelsregister der Handelskammer eingetragen ist.

3. Kaufangebot (proposta d'acquisto). Hast du ein Objekt gefunden, gibst du ein schriftliches, verbindliches Angebot ab, meist mit einer kleinen Anzahlung. Nimmt der Verkäufer an, ist das Angebot bindend.

4. Vorvertrag (compromesso) mit Anzahlung (caparra). Der Vorvertrag legt Preis, Objekt und Termin fest. Üblich ist eine Anzahlung (caparra confirmatoria) von 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises, in Einzelfällen bis 30 Prozent. Springst du danach ohne Grund ab, verlierst du sie. Springt der Verkäufer ab, muss er dir das Doppelte zahlen. Bei längerem Abstand zum Notartermin solltest du den compromesso ins Grundbuch eintragen lassen (trascrizione), das schützt dich vor Pfändungen gegen den Verkäufer.

5. Prüfung (due diligence). In dieser Phase prüft der Notar oder ein Anwalt Eigentumsverhältnisse, Katastereintrag, Baugenehmigungen und Lastenfreiheit. Nimm dir dafür Zeit, hier entscheidet sich, ob das Haus sauber ist.

6. Notarieller Kaufvertrag (rogito / atto notarile). Beim Notar wird der Kaufvertrag unterschrieben, der Restkaufpreis fließt, und das Eigentum geht auf dich über. Der Notar meldet den Kauf ans Kataster und ans Grundbuch. Sprichst du kein Italienisch, brauchst du beim Termin einen vereidigten Dolmetscher und in der Regel eine zweisprachige Vertragsfassung.

Nebenkosten beim Hauskauf in Italien

Rechne über den Kaufpreis hinaus mit rund 9 bis 15 Prozent Nebenkosten. Der größte Posten sind Steuern und Maklerprovision.

Kauf von privat. Hier fällt die Registersteuer (imposta di registro) an. Sie beträgt 2 Prozent, wenn du das Haus als Erstwohnsitz (prima casa) nutzt und deinen Wohnsitz binnen 18 Monaten in die Gemeinde verlegst, und 9 Prozent bei einem Zweitwohnsitz. Für die meisten deutschen Käufer, die das Haus als Ferien- oder Zweitdomizil nutzen, gelten also 9 Prozent. Dazu kommen Hypothekar- und Katastersteuer (imposta ipotecaria und catastale) von je 50 Euro.

Der entscheidende Vorteil: Beim Kauf von privat wird die Registersteuer nicht auf den Kaufpreis berechnet, sondern auf den meist deutlich niedrigeren Katasterwert (sistema prezzo-valore). Diesen berechnest du aus der Katasterrente (rendita catastale), aufgewertet um 5 Prozent und multipliziert mit 110 beim Erstwohnsitz oder mit 120 beim Zweitwohnsitz.

Beispielrechnung (Zweitwohnsitz, Kauf von privat):

• Kaufpreis: 250.000 Euro
• Katasterrente: 600 Euro → Katasterwert = 600 × 1,05 × 120 = 75.600 Euro
• Registersteuer 9 Prozent auf 75.600 Euro = 6.804 Euro
• Hypothekar- und Katastersteuer: 2 × 50 = 100 Euro
• Maklerprovision 3 Prozent auf 250.000 Euro = 7.500 Euro plus 22 Prozent MwSt = 9.150 Euro
• Notarkosten: rund 2.500 bis 3.500 Euro

Summe der Nebenkosten: etwa 18.500 bis 19.000 Euro, also rund 7,5 Prozent des Kaufpreises. Beachte, dass die Steuer hier nur auf 75.600 Euro anfällt und nicht auf die vollen 250.000 Euro, das spart mehrere tausend Euro.

Kauf vom Bauträger. Kaufst du direkt vom Bauunternehmen, zahlst du statt der Registersteuer die Mehrwertsteuer (IVA): 4 Prozent beim Erstwohnsitz, 10 Prozent beim Zweitwohnsitz und 22 Prozent bei Luxusobjekten. Register-, Hypothekar- und Katastersteuer betragen dann je 200 Euro fest. Bei Neubau wird die IVA immer auf den Kaufpreis berechnet, nicht auf den Katasterwert.

Laufende Kosten. Für den Zweitwohnsitz zahlst du jährlich die Grundsteuer IMU (der Erstwohnsitz ist außer bei Luxusklassen meist befreit) und die Müllgebühr TARI. Bei Eigentumswohnungen kommt das Hausgeld (spese condominiali) dazu.

Finanzierung: Kredit für Ausländer

Eine italienische Hypothek (mutuo) bekommst du als Nicht-Residenter grundsätzlich, aber zu strengeren Konditionen. Während Residenten bis zu 80 Prozent des Objektwerts finanzieren können, liegt die Beleihungsgrenze (LTV) für ausländische Nicht-Residenten meist bei nur 50 bis 60 Prozent. Du brauchst also 40 bis 50 Prozent Eigenkapital plus die Nebenkosten.

Die Zinsen für Nicht-Residenten liegen Anfang 2026 bei festverzinslichen Darlehen etwa zwischen 3,2 und 4,0 Prozent, abhängig von Laufzeit, Bank und Bonität. Auf das Darlehen selbst fällt eine Ersatzsteuer (imposta sostitutiva) an, 0,25 Prozent beim Erstwohnsitz und 2 Prozent beim Zweitwohnsitz der Darlehenssumme. Viele deutsche Käufer finanzieren stattdessen über eine Bank in Deutschland, etwa per Beleihung einer bestehenden Immobilie, weil das oft schneller und günstiger geht.

Die häufigsten Fallstricke

Katasterlage prüfen. Lass dir immer einen aktuellen Katasterauszug (visura catastale) geben und vergleiche ihn mit der Realität. Weichen Grundriss, Fläche oder Fenster vom Kataster ab, liegt womöglich ein Schwarzbau (abuso edilizio) vor. Solche Objekte lassen sich nur schwer verkaufen und im Ernstfall drohen Bußgelder oder Abriss.

Erbengemeinschaften. Gerade bei alten Landhäusern gehört das Objekt oft mehreren Erben. Es müssen alle unterschreiben, sonst ist der Kauf ungültig. Kläre vorab, ob alle Eigentümer verkaufsbereit sind.

Zustand und Feuchtigkeit. Steinhäuser auf dem Land haben oft keine Isolierung und Probleme mit aufsteigender Feuchte. Ein unabhängiger Bausachverständiger (geometra) lohnt sich fast immer, bevor du unterschreibst.

Energieausweis (APE). Der Verkäufer muss dir den Energieausweis (Attestato di Prestazione Energetica) vorlegen. Fehlt er, ist das ein Warnsignal.

Lastenfreiheit. Prüfe, ob auf dem Objekt Hypotheken, Pfändungen oder Wegerechte lasten. Das erledigt der Notar, aber frage aktiv nach.

Checkliste vor dem Kauf

• Codice Fiscale beantragt
• Katasterauszug (visura catastale) geprüft und mit dem realen Zustand abgeglichen
• Baugenehmigungen und Bewohnbarkeitsbescheinigung (agibilità) vollständig
• Energieausweis (APE) vorhanden
• Eigentumsverhältnisse geklärt, keine unbekannten Miterben
• Objekt lastenfrei (keine Hypotheken, Pfändungen, Wegerechte)
• Bausubstanz durch geometra oder Gutachter geprüft
• Nebenkosten (Steuern, Makler, Notar) einkalkuliert
• Finanzierung gesichert, Eigenkapital für 40 bis 50 Prozent bereit
• Bei Sprachbarriere: Dolmetscher und zweisprachiger Vertrag organisiert

Häufige Fragen

Mehr zum Thema findest du in unserer Übersicht Immobilien in Italien. Wenn du mit kleinem Budget einsteigen willst, lohnt ein Blick auf die Häuser für 1 Euro. Und wo du am besten suchst, zeigen dir unsere Regionenporträts zur Toskana und zu Ligurien.